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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/05/22

家を身内に売るときは「みなし贈与」に注意!

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財産を他人に無償で譲ることを「贈与」といい、贈与された人には贈与税を支払う義務が生じます。財産を売買した場合は贈与とはなりません。

ところが、身内の間で家や土地を売買する場合、金銭のやり取りがあっても「贈与」とみなされ、贈与税の対象となることがあります。

これを「みなし贈与」といいます。いったいどういうことなのでしょうか?

「みなし贈与」とは?

家や土地を身内(親、きょうだい、親族)に売却することは、決して珍しいものではありません。

しかし、売却先が身内の場合は、きちんと売買契約を交わし、売却代金を受け取り、所有権の移転登記を行ってもなお、「贈与」と見なされるケースがあります。

これが「みなし贈与」で、家や土地を「相場よりも著しく安い価格」で売却したときにそう見られます。買主は、代金を支払ったにもかかわらず、贈与税も納めなければなりません。

法律では、対価を払わずに、または、著しく低い価格の対価を支払って利益を受けた場合、贈与を受けたものとみなす、と定められています(相続税法9条)。

この法律は、対象を身内に限定しているわけではありませんが、身内以外の人に「相場よりも著しく安い価格」で家や土地を売買することはまずありません。

そのため、身内間での売買では、「みなし贈与」に該当するか否かが厳しくチェックされることになります。

著しく低い価格とは?

では、「相場よりも著しく低い価格」とは、どの程度のことを指すのでしょうか?

法律上、明確な基準はありませんが、現在では、次の裁判例が目安となり、売却価格が「時価の80%未満」の場合に、「著しく低い」と解釈されることが多いようです。

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例えば、時価3000万円の家と土地の80%は、2400万円。これより安い価格で売却した場合は、「みなし贈与」と判断され、買主に贈与税が課税される可能性があると言えます。

ちなみに、時価3000万円のところ80%の2400万円で売却した場合は、計算上贈与税はかかりませんが、半額の1500万円で売却した場合、買主にかかる贈与税はおよそ445万円となります。

〈計算式〉  {(時価3000万円-売却価格1500万円)-基礎控除110万円}×税率50%-控除額250万円=445万円

税率と控除額は国税庁ホームページで確認できます。

血縁関係にある身内だけでなく、親しい知人などへの不動産売却では、「できるだけ安く譲ってあげたい」などと考えることがあるかもしれません。

しかし、「みなし贈与」と判断されると、そのような善意が逆効果になりかねません。

また、通常の不動産売却の際、売主に適用される「3000万円の特別控除」も対象外となりますので、注意が必要です。詳しくは、税理士などに相談しましょう。

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