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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/08/21

マンション売却は「築6年以上10年以内」が好機!

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一般にマンションを高く・早く売るには、「築6年以上10年以内」が有利といわれています。

なぜなのか?「税金」「住宅ローン」「大規模修繕」「トレンド」の4つの点から理由を見てみましょう。

「短期譲渡所得」は所得税率が高い

1つめは税金についてです。

マンションを売ると、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。税率は、マンションの所有期間が5年以内であるか、5年を超えるかによって大きく変わります。

所有期間5年以内で売却して得た所得を「短期譲渡所得」、5年を超える場合を「長期譲渡所得」といいます。それぞれの税率は表1のとおりです。

表1表1.「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」の違い

長期譲渡所得の税率が15%なのに対し、短期譲渡所得は30%。なんと倍の違いがあるのです。

所有年数は、「購入から売却した日にちまで」ではなく、「購入から売却した年の1月1日まで」として計算することと決められています。

所有期間に関わるので注意が必要です。

例えば令和2年(2020年)に売るなら、平成26年(2014年)までに買ったマンションは長期譲渡所得、平成27年(2015年)以降の購入なら短期譲渡所得となります。

新築で購入したマンションなら5年経ってから、つまり築6年以降に売ったほうが税金の負担を減らすことができます。

 35年ローンを組むときの「築12年の壁」

2つめは、住宅ローンとの関係についてです。

マンションの買手が住宅ローンを組む場合、銀行は物件の担保価値に応じて抵当権を設定します。

銀行が担保価値を決める基準は、マンションの「法定耐用年数」です。

マンションのような鉄筋コンクリート造の建物は、法定耐用年数が47年ですから、築47年を超えると担保価値はゼロと見なされます。

担保価値がないマンションを購入する場合、住宅ローンの対象にならないケースがほとんどです。

つまり、買手が35年ローンを組みたい場合、購入対象となるのは完済まで担保価値を維持できる物件、すなわち築12年までということになります。

したがって、マンションを売却するなら築12年になる前のほうが売却しやすいといえます。

 マンションの大規模修繕と「修繕積立金」

3つめは、大規模修繕との関係についてです。

マンションは築12〜15年頃に1回目の大規模修繕が行われます。

しかし、工事の時期が迫ってから修繕費用の不足が判明し、修繕積立金の増額や追加徴収が行われるケースも少なくありません。

大規模修繕用のリフォームローンで対応する管理組合もありますが、その後の修繕積立金は返済分が上乗せされるため値上がりします。

修繕積立金が高いマンションは買手に敬遠されやすく、売却のマイナス要因となります。

したがって、大規模修繕より前、そして修繕積立金の増額や追加徴収が行われる前、つまり目安として築10年以内に売却することが望ましいといえます。

 間取りや設備のトレンドは、5~10年周期

4つめは、建物・設備のトレンドとの関係です。

新築マンションの魅力は建物の新しさだけでなく、時代のニーズを反映した間取りや設備、工法にありますが、トレンドは5~10年ごとに変わるといわれています。

最新式の設備を完備したマンションが出てくると、中古マンションは見劣りして高く売ることが難しくなります。

有利に売却するにはトレンドが変わる前、つまり築10年以内がおすすめです。

上記のことから「築6年以上10年以内」がマンション売却の好機といえます。

現在お住まいのマンションを少しでも高く、早く売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

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