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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/09/11

売却益が出たら必須!「確定申告」の手続きとは?

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住宅を売却して得た利益は「譲渡所得」として課税対象になります。

そのため、サラリーマンの方であっても確定申告が必要です。この「利益」とは?

また、確定申告の手続きはどうすればよいのでしょうか?

 売却金額、イコール譲渡所得ではない!

「譲渡所得」と聞くと、買主から受け取った売却金額をイメージする方がおられます。

しかし、その全額が「譲渡所得」になるわけではありません。「譲渡所得」の計算方法は次のとおりです。

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簡単に言うと、売却金額(A)から諸経費(B・C)を差し引いた残額が「譲渡所得」になります。

取得費(B)と譲渡費用(C)について、もう少し詳しく見ていきましょう。

 取得費に含まれる主なもの

取得費(B)とは、今回売却した住宅や土地をかつて取得した時にかかった費用です。

具体的には次のようなものがあります。

・購入時の代金

・建物の建築代金

・購入時にかかった手数料

・各種税金(登録免許税・不動産取得税・特別土地保有税・印紙税)

・土地の造成費用

・土地の測量費

・訴訟費用(遺産分割に関する訴訟費用は対象外)

・購入のための借入金のうち、その住宅や土地を実際に使用する日までにかかった利子

●建物の減価償却費を差し引く必要がある!

建物の場合、最終的な取得費は、上記の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

土地は減価償却の対象にはなりません。

 ●取得費がわからない場合は・・・

時間が経過して購入時の代金や諸経費などが不明な場合は、「売却価格×5%」として計算します。これを概算取得費といいます。

 譲渡費用に含まれる主なもの

譲渡費用(C)とは、売却に際して売主が負担した諸経費です。次のものが含まれます。

・仲介手数料

・印紙税

・立退料(収益物件などの場合)

・建物の取壊し費用、その建物の損失額

・違約金(売買契約締結後、さらに有利な条件で他の人に売るために支払った場合)

・名義書換料(借地権を売る際、地主の承諾を得るために支払った場合)など

 譲渡所得3000万円までなら非課税となる!

「譲渡所得」にかかる税金は、次の式で計算されます。

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自宅を売却した場合、譲渡所得から3000万円が控除される「特別控除」という税制上の優遇措置があります。

つまり、譲渡所得が3000万円以下の場合、非課税となります。

●税率は所有期間によって異なる

譲渡所得が3000万円を超える場合は課税対象となるため、確定申告が必要です。

税率は、住宅の所有期間が5年以下の場合は高く、5年を超える場合は低く定められています。

表1.譲渡所得税の税率

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 譲渡所得の確定申告の方法

譲渡所得に関する確定申告を行うためには、次の書類が必要です。

●国税庁のホームページから書式をダウンロードできるもの

・確定申告書第一表、第二表(B様式)

・申告書第三表(分離課税用)

・譲渡所得の内訳書(土地・建物用)

●売主が用意するもの

・売買契約書のコピー

・建物・土地の登記事項証明書

・不動産の売却時に入手した領収書

・戸籍の附票

・源泉徴収票

●申告の方法

国税庁のオンラインサービス「e-Tax」を利用すると、自動計算で申告書が作成され、さらに提出までできるので大変便利です。

手書きで作成した場合には、持参または郵送で税務署に提出します。

申告の結果、納税が必要になった場合は、金融機関や税務署の窓口に納付します。

所得税の場合、納付期限までに全額を納税するのが難しい場合は、延納することも可能です。

また、住民税の場合は年4回に分けて分割納税することが可能です。

譲渡所得があるのに納税しなかったことが発覚すると、追徴課税が発生します。

確定申告は過去5年分まで遡ることができるので、もし過去に売却を行い、譲渡所得を得たものの申告をしていない場合には、今からでも手続きをするようにしましょう。

 

 

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