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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/10/02

「ふるさと納税」で不動産売却益の節税ができる!

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「ふるさと納税」とは、自分の故郷や応援したい自治体に寄付することで所得税や住民税が控除される制度です。

創設時(2009年度)の利用者は3.3万人でしたが、右肩上がりに増加し、2019年度には400万人を突破しました。

魅力的な返礼品が注目されがちですが、実は上手に活用すると不動産の売却益にかかる税金を節税することができます。

 「ふるさと納税」の仕組みとは?

「ふるさと納税」は税という名前が付いていますが、正確には自治体を対象とする寄付金制度です。

自分の故郷や応援したい自治体に「ふるさと納税」として寄付をすると、自己負担金2000円を引いた金額が所得税や住民税から控除されます。

たとえば1万円のふるさと納税をすると、2000円を除いた8000円が控除されます。

そのうえ、牛肉や海産物、お米など地域の特産品などが返礼品として受け取れるとあって、「ふるさと納税」を活用する人が年々増えています。

 ●年収や家族構成によって、上限額がある

しかし、自治体側から見ると、ご当地の住民が他の自治体に「ふるさと納税」をすればその分を税金から控除しなければならず、税収入が減少することになります。

そこで、控除額には年収や家族構成によって上限が設けられています。

一例をご紹介します。

<例>

●年収の上限額と控除額

「共働き夫婦+高校生の子供1人」の場合

・年収400万円:  3万3000円

・年収500万円:  4万9000円

・年収600万円:  6万9000円

・年収700万円:  8万6000円

・年収800万円:  12万円

・年収900万円:  14万1000円

・年収1000万円: 16万6000円

・年収1100万円: 19万4000円

・年収1200万円: 23万2000円

(中略)

・年収2000万円: 55万2000円

(中略)

・年収2500万円: 83万5000円

上限額の詳細は総務省「ふるさと納税ポータルサイト」をご覧ください。

 不動産を売却した年は控除額の上限がアップ

このように、「ふるさと納税」による控除額の上限は、年収が多いほど上がります。

通常、サラリーマンの年収に大きな変動はありませんが、不動産を売却して利益が出た年は例外で、年収が増えます。

たとえば、年収500万円、共働きで高校生の子供が1人いるAさんの場合、上限額は4万9000円となります。

しかし、Aさんが都心の人気エリアにある不動産を売却したことにより、その年だけ年収が2000万円となった場合は、上限額が55万2000円に大幅アップします。

この仕組みを活用して、不動産を売却した年の年末までに「ふるさと納税」を行うと、所得税や住民税が大きく節税できる可能性があります。

 「売却益」イコール「買主から受け取った代金」ではない

ここで注意が必要なのは、「不動産の売却益とは何か?」です。

買主から受け取った代金、イコール売却益ではありませんので注意が必要です。

●売却益の計算方法

不動産の売却益とは、売却によって得た利益のことで、譲渡所得とも言います。

計算は次のようになります。

買主から受け取った代金から、取得費(売却不動産を取得した当時の価格から減価償却費を引いた金額)、および売却にかかった経費(仲介手数料、印紙代など)などを差し引きます。

売却益= 買主から受け取った売却代金 - 取得費 - 売却にかかった経費

売却益の詳しい計算方法はこちらをご覧ください

「売却後、手元に残るお金はいくらか」

 ●控除対象にならない場合とは?

売却した不動産が自宅の場合は、特例として売却益3000万円までは非課税となる制度があります(3000万円の特別控除)。

この特例を使った結果、売却益が非課税となった場合は「ふるさと納税」の控除対象とはなりません。

ただし、3000万円特別控除の対象となるのは住宅(自宅)で、それ以外の不動産(収益物件や別荘、土地)の売却益には適用されません。

したがって、収益物件や別荘、土地に関して売却益が出た場合、「ふるさと納税」をすると節税効果が期待できることになります。

売却予定がある方は上手に活用しましょう。

 

 

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