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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/10/29

「水害リスクあり」の家はどう売ればよい?

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近年、大型台風や記録的短時間豪雨による被害が全国で多発し、ニュースなどで水害の恐ろしさを目の当たりにする機会が増えました。

そのような中、2020年8月28日に宅地建物取引業施行規則が改正され、不動産取引の際、重要事項説明の中で「水害ハザードマップ上、物件がどこにあるか」を買主に提示することが義務化されました。

今後の住宅売却への影響と、スムーズに売却するための方法について考えてみましょう。

水害ハザードマップって何?

水害ハザードマップとは、過去のデータをもとに被害の範囲と程度を予測し、地図上に示したものです。

水防法に基づいて市区町村ごとに作成されており、ホームページで公開されています。

水害ハザードマップには次の3つの種類があります。

●洪水ハザードマップ

大雨が降り続き河川の水位が上昇することによって、堤防が決壊し氾濫するリスクを記載したものです。

●雨水出水(内水)ハザードマップ

ゲリラ豪雨などにより雨水の排水能力が追いつかず、下水が氾濫するリスクを記載したものです。都市型水害とも呼ばれています。

●高潮ハザードマップ

台風などの発達した低気圧により高波やうねりが発生し、海面が堤防を乗り越えるほど上昇して氾濫するリスクを記載したものです。

売却への影響は?

これまでは、過去に浸水被害などを受けたことがある住宅を売却する際、買主に告知する必要がありました。

しかし被害を受けたことがなく、ハザードマップ上、水害のリスクがあるというだけなら説明義務はありませんでした。

今回の法改正では、被害やリスクの有無にかかわらず、売却の際は重要事項説明の中で水害ハザードマップを買主に提示し、物件の位置を伝えることが義務化されました。

これにより、今後は買主が重視するポイントが変わる可能性があります。

従来は、「立地」「アクセス」「周辺環境」「間取り」「耐震性」などを重視する人が多かったのですが、そこに「水害リスクの有無」が加わることも考えられます。

そのため、売却する住宅が水害ハザードマップ上でリスクがある場合、売れにくくなる可能性があります。

できるだけスムーズに売却するにはどうすればよいのでしょうか?

スムーズに売却する方法

売却の方法は、売主に「いつまでに売却しなければならない」といった時間的な制約があるか否かで変わってきます。

●時間的に余裕がある場合

選択肢の一つは、「この家に住みたい!」という買主が現れるのを待つ、というオーソドックスな方法です。

全ての買主が水害リスクを回避すべき最重要事項と考えるとは限りません。

例えば、川に近いマンションなどは窓からの眺望がよく、土手などの散歩コースも充実していたりします。

広さや駅までの距離、職場へのアクセスを検討したうえで、リーズナブルな価格に魅力を感じる人もいるでしょう。

売主から買主に、これまでの豪雨や台風の時どんな状況だったかを伝えると状況が把握でき、安心に繋がるかもしれません。

●急いで売却したい

売却を急いでいる場合は、不動産会社に買い取ってもらう、という選択肢があります。

買取価格は個人に売却するより低くなることが多いですが、買主が見つかるまで待たなくてよいというメリットがあります。

不動産会社2~3社に査定を依頼して、最も良い条件で売却できる会社を選ぶとよいでしょう。買取専門の不動産会社もあります。

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