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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/11/10

査定時、不動産会社はどこをみて評価しているのか?

売主が知っておきたい査定のポイント

不動産会社に査定を依頼する場合「簡易査定」と「訪問査定」があります。
「訪問査定」を依頼した場合、不動産会社が物件を訪問し建物の状態をチェックしていきます。
その際、不動産会社の担当者は住宅の隅々までチェックするのかと思いきや、案外あっさりと確認するだけで査定金額がでてしまいます。
では不動産会社は物件のどの部分をチェックしているのでしょうか。

「立地」で査定は決まる

査定金額は立地でだいたい決まってしまいます。
売主側が考えている以上に立地条件が査定に大きな部分を占めています。
重要なのは、駅から物件までの所用時間です。
それもバス便より徒歩で、できるだけ駅に近いほうが評価は高くなります。
同じ徒歩圏であれば人気エリアや特急・急行が停まる駅のほうが当然評価が高くなります。
また、スーパーや学校、病院や公園など生活するうえで利便性が高くなる施設が近くにあることも評価のポイントとなります。

周辺物件の取引事例が査定価格に大きく影響する

不動産会社は周辺物件が取引された価格をつかんでいます。
不動産取引はエリアの相場に近い金額で成約することが多い為、今まで周辺で取引された価格を元に査定金額を算出することが多いです。
特にマンションは周辺の取引事例によっておよその査定価格が決まってしまうと言ってもよいくらいです。

戸建ての場合は築年数もポイントに

戸建住宅の建物部分の評価は約20年で評価が0になるような評価法で割り出されます。
例えば2000万円の建物は毎年100万円ずつ価値が減り、20年で建物部分の評価がゼロになると考えられています。
20年経っていても、しっかりメンテナンスされている戸建住宅は多いのですが、実際の取引では残念ながら評価されないことが多いです。
建物部分の評価はほぼ築年数で決まると考えた方がよいでしょう。

眺望や土地形状の評価ポイント

マンションの場合は眺望がよければその分評価は高くなります。
ただし、墓地や工場が目に入る場合はマイナス評価につながります。
また日当たりのよさも重要ですので南向きということも評価のポイントです。
また最上階、角部屋は評価が高くなります。
逆にそのほかの階数の住戸の価格は、新築購入時のように細かく区別されることはあまりありません。

戸建住宅は土地の形状が重視される

家を新築する側から見ると土地が間口12メートル以上、奥行きが15メートル以上のやや長四角の形状であれば、希望の間取りで建てやすいといえます。
このような土地は評価が高くなります。
逆に、三角形や旗竿地など変形敷地は評価が下がります。

大手デベロッパーのマンションは評価されることも

マンションの場合、大手デベロッパーやゼネコンが建設したものはブランド価値、安心感から評価が高くなる傾向があります。

室内や設備はあまり影響しない

売主としては室内の状態や設備機器は重要な評価ポイントだと思いがちですが、大きな不具合がない限りあまり評価に結びつくことはありません。
ただ室内や設備の状態が不動産会社の査定価格を左右するものでなくても、実際に売りに出したときには、室内の状態がよいほうが買い主の好印象につながり、査定価格よりも高く売れることもありますので、結局は室内の状態は売却する上で重要なポイントであるといえます。

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