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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/11/25

住み替えの為の資金計画のポイント

売却と購入、両方の観点から資金計画を立てる

自宅を売却し、その資金で新たに住宅を取得したいと考える人は少なくありません。
子どもが生まれて手狭になったり、子どもの独立を機にもっと都心の住宅に移りたいなど、きっかけはざまざまですがライフスタイルに合った住宅に住み替えることで、より快適な暮らしが期待できます。

●資金計画、3つのポイント

住み替えは不動産の売却と購入をほとんど同時進行で進めなければならないので、ある程度の大変さは承知しておいてください。
信頼できる不動産会社にアドバイスをもらいながら進めることができれば、その大変さは軽減されると言えます。
住み替えをスムーズに行うには、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。
そのためには次の点をまず確認してください。

①相場に照らし合わせて、自宅の売却価格の見込額をつかむ
②自宅の住宅ローンが残っている場合は、借入残高を調べる
③借り替えにあてられる預貯金額を確認する

売却価格と借入残高から見た資金計画

売却価格と借入残高の状況によって、知っておくべきポイントが異なります。
どのケースに当てはまるか、よく確認して対策を立てましょう。

●売却価格が借入残高より高い場合

自宅を売却したお金で住宅ローンを完済できる場合は、新しく住宅ローンを組んで新しい物件を購入することが可能です。
その際、注意したいのは売却にともなう諸費用が発生することです。
売却後の手取りは諸費用を差し引いたあとの金額と考えることが必要です。
同時に新しい物件の購入に必要となる諸費用分も想定しておきましょう。

※リンク 住宅売却にかかる諸費用

売却して住宅ローンを完済しても、まだお金が残る場合は諸費用や頭金の資金にあてることができます。

●住宅ローンを完済するとお金が残らない場合

住宅ローンを完済するとほとんど残らないという場合は、諸費用と頭金は預貯金から出すことになりますが、その際、住み替え後に預貯金をある程度残しておくことが大切です。

●売却前に新しい住まいを取得すると二重ローンになる

自宅の売却前に住み替え用の住宅を取得できれば、仮住まいをせずに済むので売り主としては好都合です。
しかし、この場合、今の住宅のローンの返済が続いていますので購入物件の住宅ローンと二重のローンになります。
希望する金額が借り入れられるかどうかは金融機関の査定によります。

●借入残高のほうが売却価格より高い場合

売却金額をローン返済にあててもまだローン残高がある場合は預貯金を使って借入残高をなくす必要があります。
借入残高がなくなれば物件に対する抵当権を抹消することができますので、売却しやすくなります。

●預貯金を使っても借入残高が残る場合

手持ちの預貯金額が借入残高に達しない場合は「買い替え住宅ローン」を利用することもできます。
買い替え住宅ローンは一部の金融機関で扱っているローンで、より多くの融資を受けることができます。
いくら融資してもらえるかは返済能力を金融機関がどう査定するかによります。
希望の額が借りられる場合でも返済していけるかどうか冷静に判断するようにしましょう。

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