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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/12/22

売却時の「特別控除」と「買い替え特例」、どっちがトク?

譲渡所得3000万円以内なら、税金がゼロ円になる「特別控除」

自宅を売却してマンションや戸建てに買い換えをするとき、税金がどうなるのか気になるところです。
自宅不動産を売却して売却益が出た場合、①「3000万円の特別控除」か、②「買い換え特例」のどちらかを使うことができます。この2つの税制は考え方が大きく違いますので、よく検討して選びましょう。

●譲渡所得から3000万円を差し引いて課税される
①「3000万円の特別控除」は、売却益から取得費などを除いた譲渡所得から、3000万円の特別控除額を差し引いて計算できる制度です。
たとえば、譲渡所得が1000万円の場合は、3000万円の特別控除内におさまりますので、税金はかかりません。
適用条件は、居住用の不動産の売却であること、土地と建物を一緒に売却することなどで、所有期間に関係なく使うことができます。
また、夫婦共有名義の場合は、それぞれの譲渡所得分から、それぞれ3000万円の特別控除を受けられます。

「買い替え特例」は、買い替え時点で税金がかからない

「買い換え特例」は、10年以上保有していた居住用の不動産を売却し、一定の要件を満たす物件に買い換える場合に使えるものです。ただし、利用できるのは買い換える不動産のほうが、売却した不動産の売却価格より高い場合のみとなります。

●税金がかかるのは、買い替えた不動産を売却したとき
本来は譲渡益に対して譲渡所得税がかかります。しかし、「買い換え特例」を使うと、売却時点での売却はなかったとみなされるため、どれだけ売却益があっても、売却時点では税金がかかりません。
税金がかかるのは、買い換えた不動産を売却した時です。前の不動産をそのまま保有していて売却したとみなされ、譲渡所得が計算されます。

2つの税制のメリットとデメリット

一般的には、3000万円控除を使うのがトクだといえますが、買い換え特例にもメリットがあります。ざっと比較してみましょう。
●「3000万円の特別控除」は・・・
揃える書類などがラクなのは、「3000万円の特別控除」です。
ただし、この特別控除を使えば税金がゼロになる場合でも、国民健康保険料や介護保険料など保険料の算出では考慮されないのが一般的です。このため、不動産の売却によって、翌年の保険料が高額になることがありますので、注意が必要です。
●「買い換え特例」は・・・
「買い替え特例」では、買い替え時点での売却はなかったとみなされ、譲渡所得の発生はないことになりますので、保険料の算出に影響は出ません。ただし、先述のように後に買い換えた不動産を売却した場合に、最初の不動産を売却したとみなされます。
たとえば、買い換え物件の価格が4000万円で、後にその物件を6000万円で売却した場合、2000万円の売却益に譲渡所得税がかかるのではなく、買い換え前の物件を6000万円で売却したとして計算されます。

●買い替え特例が有利なケースとは?
買い換え特例を選んだほうが有利なケースは、整理すると以下となります。
買い替えの譲渡所得が3000万円を超える人で、
①買い替える住宅の価格が、現住居の売却価格と同じかそれ以上の人
②買い換える住宅はずっと売らずに保有しているつもりの人
③将来、売却する時は、必ず買い替え特例を受けたい人

税制は適用要件などが細かく、一般の人にはわかりにくいことも多いので、選択の際には、税理士や税務署の相談室などで相談することをおすすめします。

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