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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/04/06

住宅ローンの残債があると売却できない?

住宅ローンの残債があると売却できない?

住宅ローンの残債があると原則、売却はできない

ローンが残っている住宅を売却する為には、原則として、ローンの残債を金融機関に一括返済する必要があります。
金融機関は住宅ローンの借り入れ時に、抵当権を設定します。抵当権とは、住宅ローンなどを利用するときに、その住宅に設定する担保権のことで、住宅ローンの返済が滞ったときなどに、金融機関は担保権を実行して、住宅を競売にかけて資金を回収できることになっています。ローン残債を返済することで、抵当権が抹消されますので、そこで初めて自由に売却できることになります。
もし、売却価格がローンの残債を下回ってしまう場合は、自分の預貯金で足りない分を補てんする必要があります。

住み替えが目的なら、住み替えローンが利用できる場合ある

もし、住み替えが目的の売却であれば、残債が残っている場合でも住み替えローンを利用できる可能性があります。その場合、新たな住宅購入に必要な資金と、残債清算に必要な額を合わせて借りることになるので、借り入れ額は増えることになります。借り入れが可能かどうかは、金融機関が売却物件を査定したり、収入額などを考慮して判断されることになります。

ローンが払えなくなった場合の任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合、金融機関の同意のもとに、売却代金から経費を差し引き、残った売却代金を残債の返済に充て、債務を減らす方法です。任意売却をしたからといって債務がなくなるわけではありませんが、債務者にとっていくつかのメリットがあります。まず市場価格に近い金額で売却できるので、競売よりは有利な価格で売却でき、より多くの債務を減らせます。
また、協議次第で、引っ越し費用などを売却代金の中から捻出できる場合があります。
競売になった場合は売却代金の全ては担保権者への返済にあてられます、引っ越し費用は自分で捻出する必要があります。

 

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