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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/04/13

住み替えローンは住み替え時に有効だが、制約も・・

住み替えローン

残債があっても、新しい住宅の購入が可能

住み替えが必要になることが、どの家庭でも一度や二度はあるのではないでしょうか。
子どもが成長して今の住宅が手狭になる、あるいは、子どもの独立で夫婦だけになり、便利な都心のマンションに住み替えたいという人もいます。また転勤で引っ越しをすることになり、住み替えを検討しなければならないこともあるでしょう。

●残債が精算できないと、通常は売却できないが・・・

売却する住宅のローンを完済した場合、あるいは、ローンの残債を預貯金で完済できるのなら、住み替えを行うことはそれほど難しくはありません。売却して、新しい住まいをローンで取得することができるからです。しかし、今住んでいる住宅のローンが残っていて、売却しても清算しきれず、補うための預貯金もないという場合、通常は売却できません。住宅に設定した抵当権をはずすことができないため、金融機関が売却に応じてくれないからです。しかし、「住み替えローン」を利用できれば、ローンが残っている現在の住宅を売却して、住み替え用の新しい住宅を購入することも可能です。

通常の住宅ローンより、多めに借りることが可能

住み替えローンは、売却代金がローンの残額に満たない場合でも、新しい住宅ローンを借りることができるというものです。一般的に通常の住宅ローンより多めに借りることができ、多めに借りた部分をローンの残額にあてるというイメージです。

●「安定収入」や「ローン支払いの遅延がない」などが条件

住み替えローンは多くの金融機関で扱っています。借り入れ条件は金融機関によって異なりますが、安定した収入があり、これまで住宅ローン等で延滞をしたことがないなどです。また、住宅ローンの返済開始から4年以上経過していることを条件にしている金融機関もあります。目的はマイホームの住み替えに限られていて、売却のためだけに利用することはできません。賃貸用の物件にも利用できません。

借入可能金額は、担保価値をベースに算出される

住み替えローンで借りられる金額は金融機関によって異なりますが、通常の住宅ローンよりも多く借りられるしくみになっています。住み替え用の物件の担保価値の1.5倍から2倍というのが一般的です。借入れ可能額は担保価値をベースに算出されます。ただし、金融機関にとっては通常の住宅ローンよりもリスクが高めの融資になるので、残債額や年収、勤続年数など審査条件は厳しいと考えておいたほうがよいでしょう。

●残債が多いと、借り入れはむずかしい

住み替えは売却と購入を実行するのですから、不動産会社に支払う手数料や諸費用も必要です。住み替えローンでこうした費用にあてることは可能ですが、購入物件のためのローン額がその分減ってしまうことになります。
現実的には、大きな残債がある場合は住み替えローンの借り入れは難しいでしょう。
利用ができる場合は、これまでのローン返済額より多くなるのが一般的ですから、返済が可能かどうかもよく検討することが大切です。

●住み替えするなら、早めに準備を

住み替えを考え始めたら、今の住宅の時価がどのくらいなのか、そして残債がどれだけあるのかなどをつかむことが必要です。不動産会社に住み替えしたいと旨を伝えれば、住み替えが可能かどうか、可能な住宅はどんな価格帯なのかなど、具体的なアドバイスをしてくれるでしょう。まずは相談してみることをおすすめします。

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