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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/05/18

価格査定の基準が変わる?リフォームで売却価格はアップするか?

査定

2015年7月に、「価格査定マニュアル」の改訂版が発表される

住まいの販売価格に大きな影響を及ぼすのが、住まいの価値を評価し、それに基づいて出される「査定価格」です。2014年3月31日、国土交通省から「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」が発表され、「査定価格」=住まいの評価基準が見直されることになりました。この指針が出てから、不動産業界関係者や学識経験者らによって、住まいの売買の現場で実際に使える基準にするために検討が重ねられました。今年2015年7月には、不動産業者が査定の際に使用している「価格査定マニュアル」の改訂版が出される予定です。それにより、今後の査定はどう変わるのか、売主にどう影響するのかについてお話しましょう。

主な改訂のポイントとは?

これまで、中古戸建て住宅は建物の劣化の程度にかかわらず、築年数に応じて一律に価値が減額され、築20~25年で評価額がゼロとみなされるのが一般的でした。しかし実際には、たとえ築年数は同じでも、傷みの激しい家もあれば、こまめにメンテナンスを行い、劣化を食い止めているきれいな家もあります。改訂後はこうした現実に即して、築年数だけでなく部位ごとの状態によって価値が決められることになります。査定の対象になる部位は、以下のとおりです。

●基礎・躯体

基礎・躯体は、性能に応じて5段階のグレードに分けられ、最高100年の耐用年数が設定されます。従来は、築年数が重視され、どんなに補修などを行って劣化を食い止めても評価に反映されませんでした。しかし改訂後はインスペクション(建物検査)結果や売主から提供された情報をもとに、実際の劣化状態を確認した上で、評価されるようになります。

●内外装・設備部分

内外装・設備については、「適切な補修を行えば、使用価値は何度でも回復・向上するもの」として評価に反映されることになります。評価は部位ごとの特性に応じて行われ、トータルで判断されます。

●評価対象となる部位

・外部(屋根材、外壁材、外部建具)
・内部(内部建具、内装)
・設備(台所、浴室・洗面・トイレ、給排水・給湯設備、照明器具・電気設備)

 建物のメンテナンスと売却前リフォームの影響

大切に住んできた家を売却する人にとっては、この改訂は朗報と言えるでしょう。ただし、自分では手をかけてメンテナンスしてきたつもりでも、プロがそのように判断するかは別の問題です。また、住宅は必ずしも査定価格どおりに売れるとは限りません。最終的な成約価格は、買主にとって「購入の決心がつく価格」となるからです。また、これまでは、売却前のリフォームを積極的にはお勧めをしてきませんでした。これは、コストをかけてリフォームした部分が適正に評価され、売却価格アップに貢献することがそれほどなかったことも一因です。今回の改訂があれば、売主様に積極的に売却価格をアップさせる為のリフォームを提案していくことになる可能性もあります。いずれにしても改定の影響を注視していく必要があるでしょう。

 

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