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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/06/08

自宅売却、課税が軽減される特例のポイント

売却

売主の税負担を軽減し、不動産取引を円滑にするために

不動産売却で生じた譲渡益に対する課税は複雑でわかりにくい面がありますが、「居住用の不動産」か「居住用以外の不動産」、もしくは「相続で取得した不動産」で区別すると理解しやすくなります。居住用でも居住用以外でも、その不動産の取得費より低い価格で売却した場合は、譲渡所得が生じませんので、確定申告は必要ありません。当然、当然課税もされません。一方、譲渡益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。しかし、不動産は高額であるため、本来の課税を行うと売主に大きな税負担がかかり、不動産取引の停滞にもつながります。そのため、不動産売却で生じた譲渡益に対する課税については、特例がいくつか設けられています。整理して理解しておきましょう。

「3000万円特別控除」「買い換え特例」「軽減税率」の3つの特例

自宅として住んでいた不動産を売却した場合に、居住用財産として課税が軽減される特例があります。居住用財産の「3000万円特別控除」、「買い換え特例」、「軽減税率」をつかんでおきましょう。

●譲渡益が生じた場合に使える「3000万円特別控除」

自宅の売却によって譲渡益が生じた場合、「3000万円の特別控除」を使うことができます。自宅不動産は個人にとっては財産の多くの部分を占めることが多いため、このような譲渡所得額から控除額を差し引いて課税する特例が設けられています。不動産を所有していた期間は問われません。夫婦等で自宅を共有することも多いですが、この場合は夫婦それぞれで特別控除を使うことができます。ただし、控除を使った結果、譲渡所得税はかからなくなった場合でも、譲渡益がゼロとみなされるわけではありません。したがって、他の所得と合算されますので、譲渡所得額によっては、国民健康保険の人は翌年の保険料がアップすることがあります。その点を留意しておきましょう。

●課税が繰り延べられる「買い換え特例」

10年を超えて居住していた自宅を売却し、一定期間内に別の不動産を購入して自宅とする場合、譲渡益課税を繰り延べることができる特例です。買い換えた住宅に住み続けていれば、譲渡益課税が繰り延べされていくので、実質的には課税されずに買い換えることができるわけです。また、買い換え時点では譲渡益が生じていない扱いになるため、翌年の国民健康保険料に影響しません。「3000万円の特別控除」か「買い換え特例」か、どちらかを選択できますので、自分にとって有利になるのはどちらか、よく検討しましょう。

●税率が軽減される「軽減税率の特例」

居住用不動産を売却する際、所有期間が10年以上の場合は税率が軽減されます。まず、「3000万円の特別控除」を使い、それでも課税譲渡所得が残る場合は、軽減された税率で課税が行われます。居住用以外の不動産でも、所有期間が5年以下と5年超では税率が変わります。所有期間5年前後の不動産を売却する場合は、事情が許すなら、5年超になるまで待つほうが税率の点では有利です。

譲渡税が軽減される「取得費加算の特例」とは?

相続した不動産を売却すると、「取得費加算の特例」(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)によって譲渡税(譲渡所得と住民税)が軽減されます。適用要件は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることとされていいます。相続税の申告は、被相続人死亡の翌日から10カ月以内に行うことになっていますので、売却は相続後3年10カ月以内に行う必要があります。相続した不動産を売却したいと考えているなら、その点を覚えておきましょう。なお、この「取得費加算の特例」は、土地や建物のほか、株式、ゴルフ会員権などにも適用されます。これらの特例を実際に利用する際は、さまざまな留意点がありますので、税理士などの専門家に相談しながら売却の計画を立てるようにしましょう。

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