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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/09/13

建物診断(建物検査)のメリット

中古住宅の品質に、不安を感じている人は多い

これから家を売ろうと考えている人にとって、最も気になるのは「果たして売れるのか」「いくらで売れるのか」ということでしょう。
売れやすい家って、どんな家でしょう。価格?間取り?立地?
もちろん、それらもあるでしょうが、2013年にHOME’Sが中古住宅の購入を予定している一般消費者に対して実施した調査によれば「中古住宅の購入を検討する際に気になる」ポイントとして、多くの人が給排水、構造の安全性、耐震性、害虫の被害などを挙げています。
これらはすべて住宅の基本的な品質にかかわる重要な問題です。
こうした買主の不安を払拭できれば「売れやすい物件」になるかもしれません。

引き渡し後に、不具合が見つかるケースも多い

家を売却する際、売主は売買契約書のほかに「物件状況等報告書」と「付帯設備表」を作成して買主に渡します。
これは、売主自身が目で見てわかる範囲で物件の構造的な欠陥や不具合、設備の機能や故障の有無などを記入する書類です。
買主にとっては物件の品質を知る目安になります。
しかし、売主は住宅診断のプロではないので、不具合に気づかず、売却後に不具合が見つかるケースは少なくありません。
売主には「瑕疵担保責任」というものがあります。
これは売買契約の時点で、存在していたが見つけることができなかった不具合(隠れた瑕疵)について、引き渡し後の一定期間は売主が責任を負うというものです。

●買主とのトラブルに発展することも

責任を負う期間は、構造や防水、給排水設備については引き渡し後3カ月以内、付帯設備については7日以内が一般的です。
こういった引渡後に不具合が発見された場合、修繕費の負担についてトラブルにまで発展することも多く見られます。
また、売主側で「瑕疵担保責任」を回避する為に、売買契約書に「現状有姿で引き渡す」旨を記載する人もいます。
しかし、これはあくまでも「あるがままの状態で引き渡す」という意味にすぎませんので「瑕疵担保責任」を免れることはできません。

「建物診断」済み物件は、価値が上がるか

最近では引き渡し後の買主とのトラブルを避けるために、売却前に第三者機関に
「建物診断」を依頼する売主が増えています。
「建物診断」は、専門家が建物の基礎や構造、防水、給排水管など多項目にわたって建物状況を検査・確認するものです。
修理の必要性や修繕費用の目安などもわかるため、売主は検査結果を元に修繕するか現状のまま引き渡すか決めることができます。
修繕すれば、売却に有利となる可能性があり、修繕しない場合でも、診断済みの物件は買主に安心感を与えますので、やはり売却に有利といえます。
また、検査で明らかになった不具合は「隠れた瑕疵」に当たらないため「瑕疵担保責任」は問われませんので、売却後のトラブルを防ぐことができます。
ただし、建物診断で発見された不具合については、買主に告知をする必要があります。メリット、デメリットをよく検討した上で建物診断を利用するのがよいでしょう。

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